디앤디플랫폼리츠 공모주청약 일정과 기업전망(with 따상)

디앤디플랫폼리츠는 어떤 회사인가?

 

위탁관리 부동산 투자회사이며 SK디앤디의 자회사인 상황에서 국내 최초 멀티섹터 리츠라는 평가를 받고 있는 회사입니다.

 

SK디앤디가 가지고 있는 우량자산을 활용하여 국내 신축 오피스 및 물류 자산을 확보할 예정이라고 합니다. 

 

 

특히 대형오피스인 세미콜론 문래, 용인시 처인구에 있는 백암파스토 물류센터 일본 아마존 최대 풀필먼트 센터인 오다와라 물류센터 기반을 갖고 있습니다.

 

 

리츠회사의 특징

 

1) 부동산 투자 관리업으로써 이익금의 90%를 현금으로 배당하여야 합니다. 

2) 이익잉여금이 없으므로 공모금액으로 부동산을 매입하거나 채무를 내어 부동산을 구매합니다. 

3) 위탁을 책임지는 회사는 원금 보장을 하지 않으며 투자자들은 손실을 입을 수도 있는 구조입니다.

4) 서포터 회사를 잘 봐야 하는데 자금융통이 잘 되어야 수익이 안정적으로 생길 수 있기 때문입니다.

 

 

디앤디플랫폼리츠 공모주청약 일정 및 수요예측 주관사

 

디앤디플랫폼리츠 공모주 청약 일정은 8월 5일부터 8월 9일 입니다.

수요예측일은 7월 26일부터 7월 28일입니다.

확정공모가는 아직 나오지 않은 상황입니다 (월요일 예정)

디앤드플랫폼리츠 상장일은 8월 27일로 정해져 있습니다.

 

 

 

주관사는 NH투자증권, 신한금융투자, 대신증권이 주관하게 될 것이며 이중 대신증권이 600만주로 대표자리를 가져 갈 것으로 보이고 신한금융투자 358만주 NH투자증권이 392만주로 공동자리를 가져갈 것으로 판단이 됩니다. 

 

 

 

디앤디플랫폼리츠 희망공모가밴드는 5000원으로써 상당히 저렴한 수준입니다. 리츠회사가 지녀야 하는 메리트는 바로 [ 저렴한 가격에 부동산을 취득해야 한다 ] 라는 충족여건을 잘 갖췄다고 볼 수 있을 것 같군요. 

 

공모가대로 모집을 한다면 총 1750억원을 모집하게 됩니다. 참여하는 분들은 대부분 다 받을 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다.

 

 

디앤디플랫폼리츠 매출현황

 

디앤디플랫폼리츠의 영업이익을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 

E라는 글자를 볼 수 있듯이 컨센서스임을 알 수 있고 영업이익은 날로 날로 늘어가서 올해를 제외한 나머지 평균을 재보면 92억~93억원대의 수익을 꾸준히 올리게 됨을 알 수 있습니다. 

 

물론 2023년까지 살펴봤을때 수익이 너무 작은거 아닌가라고 생각이 드시겠지만 이중 90%를 배당금액으로 준다라고 했을때 2025년까지 꾸준히 넣어두신다면 배당을 그만큼 더 받을 수 있으니 상당히 좋은 수익이 아닐 수 없습니다.

 

오히려 현재 기준에서는 고배당주보다 나을 수도 있습니다.

 

 

 

 

영업이익의 주요 매출 내역을 알아보면 임대료 수익 및 관리비 수익이 주를 이룰 것 같고 임차인 지원금액과 기타수익금액이 발생함을 알려주고 있습니다.

 

디앤디플랫폼리츠의 영업이익만 보면 안되고 이제부터는 과연 이 전망치 약속을 책임질 수 있는지를 봐야 하는데요. 그 지표는 바로 공실율을 봐야 합니다. 그 이유는 대부분 건물이거나 물류센터이기 때문에 그렇습니다. 본건 포트폴리오를 살펴보면 주요임차인이 굉장히 쟁쟁한 업체들임을 알 수 있습니다.

 

 

 

즉, 공실율이 거의 없을 뿐더러 돈을 밀리거나 하는 일이 없기에 꾸준한 매출이 가능하단 이야기입니다.

 

 

 

SK계열답게 대기업통신사가 비중이 가장 높은 수준이라고 볼 수 있습니다. 은행, 금융, 보험과 같은 돈이 모이는 곳을 주요타겟을 삼은 것 같고 그밖에는 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

 

그리고 주력으로 잡으려는 매출처는 바로 '물류센터' 입니다. 물류센터는 코로나19를 가리지 않고 수익이 안정적으로 나고 있기 때문에 적절한 선택이었다고 볼 수 있습니다. (화재의 위험성도 있지만 이 부분은 배제한다면)

 

디앤디플랫폼리츠 투자참고사항

 

1) 공모금액 순수 금액이 전부 투자회사 지분 및 수익증권을 구매합니다. 순수 90%를 돌려주려면 회사에 남겨두지 않아야 하는데 당연한 수순이라고 볼 수 있습니다. 

 

 

2) 임차료 체납이 거의 없는 기업들을 선정해 손실율을 최소화 했다는 점이 있습니다. 다만 코로나 19로 인해 일부 임차인들이 임차료를 내지 않을 가능성이 있어 손실율은 완벽히 보장되었다고는 볼 수 없습니다.

 

 

 

3) 국내 뿐 아니라 해외 부동산 투자자산도 발굴하여 금액을 투입할 예정입니다.

 

 

4) 200인의 주주들을 모집하지 못하면 해산되고 투자금액은 전부 환불이 될 예정입니다. 물론 부동산 매각 등의 절차를 거쳐야 합니다. 하지만 회사 규모를 봤을때 그럴 가능성은 거의 없어보입니다.

 

5) 환불이 이루어지긴 하겠지만 주가 하락이 되거나 가치 하락이 될 경우 원금보장이 되지 않는 상품이기 때문에 원금손실의 위험이 있습니다. 

 

 

6) 또한 공실율이 늘어나게 되어 임차료를 지급받지 못할 경우는 은행 혹은 신용기관으로부터 차입을 받아 진행해야 하므로 손실율이 일어날 수 있습니다. 

 

7) 디앤디플랫폼리츠 예상 배당금은 아래와 같은데 회사 자본에 따라 달라지기 때문에 변동이 있을 수 있습니다. 이중 14기에서는 이지스 300호 수익증권이 매각배당금은 포함되지 않은 상황입니다. 

 

 

디앤디플랫폼리츠 전망 (따상가능성)

 

예정인 곳을 살펴보면 이미 7곳이 넘는 상황입니다. SK디앤디의 자산을 편입하는 과정인데요. 가시적인 성과를 보여주기 위해서 부단히 노력하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 

 

 

코람코에너지플라스리츠는 외곽지역의 주유소를 포트폴리오를 구성하여 따상에 실패하였고 오히려 공모가 아래로 떨어짐을 알 수 있습니다. 수익율이 6%에 달했는데도 외면을 받았던 선례가 있습니다.

 

 

즉, 이번 디앤디플랫폼리츠 역시 수익율이 7%에 달하긴 하지만 수익율이 더 괜찮은 ETF가 경쟁하고 있고 유입자산 중 잉여자금의 유입이 있을 예정이니만큼 일시적인 주가 상승으로 인한 따상도 기대할 수 있습니다.

 

또한 국토부에서 앵커리츠 활성화를 위해 3000억규모 중 첫번째 대상으로 디앤디플랫폼에 집어넣은 만큼 안전성+신뢰성 부분에서는 괜찮다는 평가를 내릴수도 있습니다.

 

제가 생각했을때에 이미 SK디앤디의 기초자산을 보유하고 있고, 추가 자산을 매입하여 수익을 낼 계획이기 때문에 일시적으론 수익을 내는데엔 지장이 없을 수 있으나 중요한 것은 미국의 테이퍼링으로 인한 금리인상이 시작되면 갑작스레 얼어붙을 가능성이 있기 때문에 되도록 2022년 하반기, 2023년 초까지만 보시면 좋을 것 같습니다. 

 

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